GABORAS GM Kurtuluş Altun: Gayrimenkulün Google’ı olacağız
DÜNYA’nın sorularını canlı yayında yanıtlayan Gayrimenkul Borsası (GABORAS) Genel Müdürü Kurtuluş Altun, gayrimenkul sektörüne dair önemli bilgiler verirken, GABAROS’taki son yenilikleri anlattı. Altun, gayrimenkulün Google’ı olmayı hedeflediklerini söyledi.
Gayrimenkul portföy ve varlık yönetimi konusunda hizmetler sunan ve gayrimenkulün ticarileşmesi için çalışan GABORAS, sunduğu veri, analiz ve endekslerle gayrimenkul sektörünü yönlendirmeye devam ediyor.
Dijital gayrimenkul okuryazarlığı konusunda sektörün öncüsü olan GABORAS’ın Genel Müdürü Kurtuluş Altun, DÜNYA’nın canlı yayın konuğu oldu. Gazeteci- yazar Hakan Güldağ ile Vahap Munyar’ın sorularını yanıtlayan Altun, GABORAS olarak nasıl çalıştıklarını, neleri hedeflediklerini anlattı.
Hakan GÜLDAĞ: Bu alanda hepimizin söyleyeceği çok şey var. Önemli gelişmeleri yaşadığımız bir alan. Koronavirüs salgını sonrasında değişecek önemli sektörlerden biri gayrimenkul. Dün katıldığım toplantıda emlak konusu geçti. DÜNYA ONLINE üzerinden yaptığımız bu yayını GABORAS işbirliğiyle gerçekleştiriyoruz. Çok önemli bir sistem geliştirdiler. Yıllar öncesinde sohbet etmiştik yapacaklarını anlatmıştı. Türkiye’de bu sistemler, veri tabanlı sistemler oluşturulacağına dair endişelerimiz vardı. Onlar çok yol katetti. Korona sonrasında pek çok sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de önemli değişiklikler bekliyoruz. Artık dededen kalma alışkanlıklarla bu sektörü ileri taşıyamayacağımızı da görüyoruz. „DÜNYA, GABORAS’ı konuşuyor” yayınlarının ilkini Vahap MUNYAR ile birlikte gerçekleştireceğiz.
Vahap MUNYAR: Aslında ben de aynı şüpheleri taşıyordum GABORAS ile ilgili. Fakat bakıyoruz ki epey yol alınmış. Önlerine koydukları hedeflere bir daha baktım. Piyasa işlemlerini menkulleştirilmesi, birimlere bölünmesi hedefleriydi. Bunlardan bir kısmı gerçekleşmiş gözüküyor. Geçenlerde beni Hürriyet’ten bir arkadaşımız aradı. ‘Bir ev almaya çalışıyoruz. Eğer araya girersen aşağı alabiliriz’ dedi. Araya girdik sonra kredi kullanacağı ortaya çıktı. Evin değeri kredi için yeterli olmuyor. Kredi açığı kaldı. Alım satım vergisi de cabası.
Bu tür başarılı örneklerin ilham verici olmasını arzu ediyoruz. Hedefler neydi, ne oldu? Fikir nasıl ortaya çıktı? Neler başardınız? Geldiğiniz son nokta neresidir?
Kurtuluş ALTUN: Öncelikle teşekkürler. İlk başta Dünya Gazetesi’nin önceki yerinde sizleri ziyaret etmiştik. Türkiye’de gayrimenkul piyasası kurulma hayali vardı o zamanlar. Raporlarımızı Hakan Bey’e göstermiş, ‘dünyada gayrimenkulün en büyük teminat aracı olduğunu’ vurgulamıştık. ‘Neden biz dünyada gayrimenkul borsası kurmuyoruz? Gayrimenkulun şeffaflaştığı, bir tuşla gayrimenkullerle ilgili teknik, hukuksal kararlar hususunda bilgi alabileceğimiz bir platform neden yok’ demiştik. Teknoparklardaki firmalarımızın buna yeterli olduğunu söylemiştik. O zamanlar bize güzel fikirler de vermiştiniz. 29 Ekim resepsiyonunda karşılaştık. Bu sürede dünyada bir çok şey değişti. Öncelikle GABORAS’ın yapısını kısaca izah edeyim.
Neden gayrimenkul borsası? Çünkü biz ülke olarak gayrimenkulü servette tutuyoruz. Dünyada en büyük yatırım aracı halbuki. Cumhurbaşkanımız neden İslam ülkeleri kendi aralarında gayrimenkul ve altın borsası kurmuyoruz demişti.
Biz Gayrimenkul Borsası kurulabilir mi vizyonuyla 20 şirket , bir STK ve Yıldız Teknopark bir araya geldik. Bu topluluğumuzda müteahhit ve bankalar yok. Gayrimenkul Borsası, Türkiye gibi ülkelerde imkansız gibidir. Biz bu konuda şunu fark ettik, „dünyanın en büyük yatırım aracı gayrimenkul”. 228 trilyon dolar ile dünyanın en büyük sektörü konumunda. En yakını 109 trilyon dolar ile petrol. Aynı zamanda dünyanın en büyük teminat aracı konumunda. ABD’de iki şey için para bastı: Kendi tahvilleri ve ipotek senetleri. Gayrimenkul ne kadar tanınıyor bu ülkede? Bankaların ellerindeki teminatların toplam rakamı nedir? Belediyeler ellerindeki gayrimenkullerin adetlerini biliyorlar mı? Gayrimenkul borsası çok büyük bir cürettir. 3 noktadan yola çıktık. Önce veritabanı oluşturacağız, dedik. ABD’de 1840 dan beri endeksler var. Bizde 10 yıldır yayın var. 23 milyon binanın 13 milyonu kayıt oldu. Veri tabanı oluşturunca gayrimenkul tanımlı bir araç olarak karşımızda duracaktı. Kamuda görev aldım. İBB de çalıştığım zaman devlet memurlarının yabancılarla görüşmesi yasaktı. Belediyeye ait 60-70 dönüm arsa 1 milyar dolara satıldı. Gayrimenkul Borsası olarak ilk aşamada tanımlanabilir veri tabanı kurmaya gayret ettik. Milli bir program ve bu ülkenin çocukları yaptı bu programı. Geldiğimiz noktada büyük kurumlar teknolojimizi kullanmaya başladı.
Hakan GÜLDAĞ: GABORAS ne hizmetler sunuyor? Ne faydalar elde edebiliriz.?
Kurtuluş ALTUN: Canlı yayınlarda vatandaşların sorularını cevapladık. Çanakkale’den köprü geçecek nereye yatırım yapabilirim?’ dediler, cevabını aldılar. Yurt dışında yaşıyorum elime gelen kira tutarı doğru mu? Bunu da cevapladık. Yani parsel boyutundan bizi izleyen herhangi bir vatandaş uygulama marketlerden oturdukları yerden gayrimenkullerini ve ya kiralık gayrimenkullerin değeri sorgusu, kira sorgusu, Resmi Gazete takibini yapabilirler. Tapularını GABORAS sistemi üzerinden takip edebilirler. Yapay zeka uygulamaları siz uyurken bile sizi bir SMS ile bilgilendirebilir. ‘Gayrimenkulünüzle ilgili şöyle bir karar alındı’ diye sistem üzerinden mesaj gelebilir. Kısaca, mevcutta sahip olduğumuz gayrimenkul sayısı mühim değil; takip eder ve size uyarı yapar. Satın almak istediğiniz ya da satmak istediğiniz gayrimenkulün fiyatını ilgilendiren durumlarda fiyat aralığını görebilirsiniz. Bir de marketimiz var, yerel ağ kuruyoruz tüm Türkiye genelinde ve daha sonra dünya çapında. GABORAS ile güvenli satış ağı var artık. Tüm Türkiye’de yerel ağ oluşturuyoruz ve şu aşamada 150 bin kişi kullanıyor. Bir de ticaret lazım. Gayrimenkulleri bir platformdan al-sat yapmak istiyoruz. Bayramdan sonra sistem açılacak. 10 binden fazla portföy var. Güvenilir kişilerden oluşan bir ağ oluşturduk.
Vahap MUNYAR: Emlak danışmaları ile karşı cephe olmayacaksınız değil mi?
Kurtuluş ALTUN: Türkiye’de 400 bin müteahhit ve 200 bin emlak danışmanı var. Toplam 217 toplantı yaptık ve 2 tespit yaptık. Biri, dolarla ticaret yapılmamalı; diğeri ise devasa bir sektörde çalışanların kaydı olmalı. Yapısal eksikliklerin olduğu, hukuksal olarak çok karmaşık bir sektör. Eğer güç birliği yapabilirsek herkesi işin içine alarak. Gayrimenkul üretenler, ticaret yapanlar, bu kadar yasadan ticaret yapmaya çalışıyoruz. Bütün kanunlara dokunan sermaye piyasası aracından bahsediyoruz. Tapu yerelde hizmet demek. Menkul kıymet borsaları ile temel farkımız; borsada işlem yapmak için ekran alırsınız ama gayrimenkul için yatırım yapmak isterseniz bölgeden birisine ihtiyacınız olacaktır. Türkiye’nin en büyük yerel hizmet ağını oluşturuyoruz. Bu sektör gelir paylaşım metodu ile yürür. Türkiye’de de hala Kadıköy’de Kanal İstanbul manzaralı daire satılıyorsa, düşünmemiz gereken çok şey var demektir.
‘Gayrimenkulün Google’ı olacağız’
Hakan GÜLDAĞ: Türkiye’de en büyük iddianız veri tabanı hususunda oldu. Bu ne anlama geliyor? Eğer Türkiye’nin en büyük veri tabanı ise dünyada başka örnekleri var mıdır?
Kurtuluş ALTUN: İki tarafı var. Biri liyakat; diğeri teknoloji. Bu ülkede 200 milyona yakın tapu var. Bu tapuların hepsine canlı yayında hizmet verecek kadar veri sahibiyiz. Bugünü izleyebiliyoruz. Bu size ne sağlar? Üç hedef koyduk. Biz gayrimenkulün Google’ı olacağız, diğeri gayrimenkulun Amazon’u ve sonrasında borsası olacağız.
Dünyadaki en ileri sistemlerden birisiyiz. Veri tabanı anlamında ilk üçteyiz. Açık kaynaklı sistemlerle yapıyoruz. Kendi çalışanımızı kendimiz yetiştiriyoruz. Dediğim gibi Yıldız Teknopark’ta her firmanın iyi ürününü birleştirdik. GABORAS şemsiyesi altında toplandık. Büyük bir sistem kurduk. Dünyada rakiplerimiz var. Hollanda’da bir şirket var. Orada bu kadar veriye ihtiyaç yok. Bizim kadar büyük değiller. Bu firma, 18 trilyon dolar gayrimenkulü yönetiyor. ABD’de 30 trilyon dolarlık ipotek yönetiyor. Bankacılık, liyakat olarak çok iyi ama teknoloji olarak da yakalamamız gerekiyor. Sizin arkanızda teminat yapınız var mı? 10 lira sermaye için 100 lira gayrimenkul engelleniyorsa bunun çözümü teknolojidir. Gayrimenkullerimiz şimdiye kadar menkulleşmedi. Bizim gibi ülkeler, kendi öz kaynaklarındaki değeri görebilseler ihtiyaç olmadığını görecekler. Gayrimenkullerimizi tanımlarsak, dünyanın en büyük ekonomilerinden biri olacağız.
Vahap MUNYAR: Veri tabanı nasıl oluştu? Kimden izin aldınız? Verileri neye göre işliyorsunuz?
Kurtuluş ALTUN: GABORAS, tapu kayıtlarına ulaşmaz. KVKK içeren veriler bizde yok. Firmalarla anlaşınca takip yapabiliyoruz. Devletten ayrıcalık talep etmedik, etmeyiz. Bu veriler internette vardı, koordinat sisteminde konumsallaştırdık. Bizim esinlendiğimiz alan basındır. Serseri mayın gibi bu veriler internette dolaşıyordu. Bizde ulaşacağınız verilerin hepsine internet sitelerinde ulaşabilirsiniz. Biz bu dataları topladık. Ada ve parsel üzerine ilişkilendirdik. Tek cümle ile Çinliye bile bir parseli nasıl anlatırsınıza odaklandık. Örneğin, bir bölgenin ağırlıklı araç markasını söyleyebiliyoruz. Böylece herkes anlıyor. Bu algoritmamızın oluşturduğu veriler. Hedefimiz, ticareti hızlandırmak. Bitcoin alır satar gibi olabildiğince hızlı karar vermek. ‘Bizim tapu kadastro çok hızlı, 2 dakikada satar’derler. Başka ülkeler bu işi 22 günde yapıyor. Bu sürede parayı bloke edip işlem hacmi oluşturuyor. Senede yaklaşık 1.5 trilyon kaydileşmemiş takas miktarı var. 2 milyar için 1.5 trilyonu kaydileştirmiyoruz. Sizin gayrimenkulünüz varsa, anlattıklarım sizi ilgilendiriyor. Düşüp çıkması, sizin malınızın değerini belirliyor. Kaydileşme şart.
Vahap MUNYAR: Sizin açıklamalarınıza göre, 4 trilyon liralık değer kaybı var. Bu nasıl hesaplandı?
Kurtuluş ALTUN: Hesaplarken kriterlerimiz şunlardı. Rastgele seçilen parselin resmi rakamlarda 4 bin lira, piyasada 23 bin lira olduğunu görüyoruz. Bu büyük bir suçtur. Neredeyse hepimiz yapıyoruz ve kayıtdışılık anlamına geliyor. Bu sektörde yılda 60 milyar dolar kaydileştirme var ancak 300 milyarlık dolarlık piyasa var. Resmi piyasa aykırılığında yüzde 20 doğruluğumuz var. Bilanço dışı ekonomi 4 trilyon lira. 21 milyon binada, 13 milyonu görülmüyor. Bankalar 3 yılda bir gayrimenkulleri değerliyor. 2017’de 608 milyar lira iken 2018’de 3.2 trilyon lira oldu. Kaydileşmediğimiz zaman Türkiye gerçeğini yansıtmadığı için uluslararası piyasalara çok kötü yansıyor. Manipülatif değersizleştirme var ülkemizde. GABORAS, kendi müşterisi olan 1.5 milyonun üstünde tapuya bu servisleri veriyor, bunları tespit etmeye çalışıyor. Bizde büyük bir manipülasyon da gayrimenkullerimize yapılıyor. Biz gerekli algoritmaları hazırladık. Bütün büyük illerimizin sanaldan satarız ya da gerçek değerler için neden otoparkları da değerlendirmiyoruz.
SURSA: https://www.dunya.com/ekonomi/gaboras-gm-kurtulus-altun-gayrimenkulun-googlei-olacagiz-haberi-470854
