Furtuna perfectă“ din construcţiile de birouri a adus două tranzacţii record şi demararea construirii a peste 400.000 mp de spaţii office în 2018
Piaţa spaţiilor de birouri a fost caracterizată de o dezvoltare accelerată şi în 2018, iar creşterea consumului a determinat extinderea multor companii.
„Cererea de închiriere de spaţii de birouri a crescut constant, fiind stimulată şi de scăderea spaţiilor disponibile. Rata de neocupare a ajuns la 8%, cel mai mic nivel înregistrat de la începutul crizei imobiliare. Acest lucru se reflectă într-o nevoie stringentă de noi proiecte de birouri“, explică Mihai Păduroiu, Head of Advisory & Transaction Services, Investor Leasing în cadrul CBRE România.
În prezent, timpul de aşteptare pentru găsirea unor spaţii de birouri situate într-o clădire modernă şi în vecinătatea unei staţii de metrou se încadrează într-un interval cuprins între 12 şi 24 de luni, aşadar necesitatea unor noi proiecte este evidentă.
„În prezent, în Capitală sunt în construcţie opt proiecte cu date de finalizare în 2018, iar pentru 2019 este anunţată livrarea a 14 noi proiecte. Conform estimărilor noastre, peste 320.000 mp de spaţii de birouri vor fi terminate în 2019, iar 40% din suprafaţa totală anunţată pentru livrare este deja închiriată. De asemenea, ne aşteptăm ca anul viitor să crească şi numărul companiilor nou intrate pe piaţa locală, aşadar există toate premisele pentru a asista la tranzacţii cel puţin la fel de importante că în 2018“, a subliniat Mihai Păduroiu.
În 2019, consultanţii din imobiliare se aşteaptă ca activitatea în sectorul spaţiilor de birouri să fie şi mai intensă.
„Am putea spune că anul acesta a avut loc o „furtună perfectă“. O serie de dezvoltatori precum Skanska, Portland Trust sau Forte Partners, al căror model de business este de a nu păstra pentru mult timp în portofoliu clădirile pe care le construiesc, au livrat proiecte de calitate, în timp în ce lichiditatea creştea în piaţă. Dacă erau mai multe proiecte de acest gen, cred că am fi asistat la mai multe tranzacţii în sectorul de birouri. De altfel, anticipăm că sectorul de birouri va continuă să genereze cel mai mare volum de tranzacţii şi în 2019“, a spus Tim Wilkinson, Partner Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox.
El a subliniat că aşa cum în 2018 am asistat la o comprimare a yieldurilor pe piaţa de birouri, de la 7,5% sper 7,25%, tendinţa se va accentua în 2019. „Pentru clădirile de birouri de top, atât ca poziţie şi specificaţii tehnice, cât şi că portofoliu de chiriaşi, credem că în 2019 vom vedea tranzacţii la un randament de 7% şi chiar uşor sub acest nivel“, a subliniat Tim Wilkinson.
Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services în cadrul Colliers International România, este de părere că „avalanşa“ de tranzacţii de mari dimensiuni pe piaţa de birouri a fost determinată de ieşirea la vânzare a unor produse de calitate.
Mai mult, atât The Bridge, cât şi Oregon Park s-au vândut la pachet cu o clădire în construcţie, iar în cazul proiectului de la Orhideea, chiar cu o a treia clădire în stadiu de proiect.
„A existat interes şi în anii precedenţi, dar ne-am confruntat mai degrabă cu o lipsă de produse. În 2018, în schimb, am văzut şi un interes în creştere, şi mai multe proiecte pe piaţă. O precizare importantă ar fi că, pentru preţul corect, unii proprietari care nu ar căuta neapărat să vândă s-ar putea să îşi schimbe abordarea. Este foarte posibil să mai vedem tranzacţii cu tichete foarte mari, de peste 100 milioane euro, şi în 2019. Şi în momentul de faţă sunt câteva tranzacţii mari aflate în diferite stadii de negociere, dar cu mari şanse să se închidă mai devreme sau mai târziu. Totodată, remarcăm şi un apetit în creştere pentru tranzacţiile de tip „forward purchase“ (clădiri încă în construcţie), ceea ce oricum arată un grad mai crescut de încredere din partea investitorilor“, a subliniat Mihai Pătrulescu.
În Bucureşti am ajuns la aproape 2,4 mil. mp de spaţii de birouri moderne şi vom depăşi acest prag până la finalul anului. Pentru sfârşitul anului 2019, putem ajunge la 2,8 mil. mp dacă ne bazăm strict pe informaţiile comunicate de dezvoltatori.
Clădirile care câştigă în procesul de selecţie sunt clădirile care oferă identitate chiriaşului şi carte de vizită pentru acesta, precum şi facilităţi.
„Este ca atunci când un cumpărător alege o maşină după suspensie şi motorizare ci nu primordial marca sau culoarea. S-a atins un moment de maturizare a consumatorului şi a pieţei, nu mai discutăm de metri pătraţi pe etaj ci de cafeneaua de la parter, numărul de staţii de încărcare pentru maşinile electrice şi băncuţele din grădină“, a spus Andreea Păun, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Griffes.
Ea spune că potential mai ridicat în a deveni concentrări de birouri au zonele Timpui Noi, axa Unirii – Piaţa Victoriei, Mihai Bravu – Obor, şi mai ales Cotroceni – Răzoare, prin prisma localizării în mijlocul aglomerării urbane şi cu accesibilitate foarte bună la mijloacele de transport, uneori chiar la două linii de metrou.
„Există două tendinte majore în ceea ce priveşte dezvoltările imobiliare de birouri, la nivel mondial, ce se vor reflecta în următorii 3-5 ani şi în piaţa locală, şi anume reconversiile şi dezvoltările în tranzit (TOD – transit oriented development), deja populare printre investitori dar mai ales printre utilizatori“, a subliniat Andreea Păun.
De asemenea, următorul trend în reprezintă reconversiile, transformarea în clădiri comerciale sau chiar apartamente de lux a unor foste fabrici abandonate, hale şi platforme industriale dezafectate, care au privilegiul de a fi poziţionate în centrul oraşelor, au spaţii înalte şi luminoase, cu personalitate şi identitate puternică. În contextul în care, demografic, generaţiile Y şi Z, care deja populează birourile şi zonele comercial – rezidenţiale caută avid să se identifice cu locurile în care traiesc, aceste spaţii ajung să aibă 100% grad de ocupare de la livrare. În New York, anul 2017, spatiile de acest tip au determinat o scădere a gradului de neocupare cu 7% în piaţa de birouri.
Sursa:zf.ro
